相続登記の義務化とは？期限・罰則と、売却を考えている人が知っておきたいこと

親から家や土地を相続したものの、名義は亡くなった親のまま——。そんな方は少なくありません。 しかし2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義変更）は法律上の義務になりました。

この記事では、相続登記の義務化について、期限・罰則・対処法をわかりやすく解説します。 あわせて、将来売却するかもしれない方が知っておきたいポイントもお伝えします。

相続登記の義務化とは

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続した人の名義に変更する手続きです。

これまで相続登記は任意だったため、名義が亡くなった方のまま放置されている不動産が全国で増え、「所有者がわからない土地」が社会問題になっていました。 そこで法律が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

期限はいつまで？

基本は「知った日から3年以内」

相続が始まったこと、そして自分が不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

遺産分割協議（相続人どうしの話し合い）で不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記をします。

2024年4月より前の相続も対象

注意したいのは、義務化の前に発生した相続も対象になることです。

2024年4月1日より前に相続した不動産は、「2024年4月1日」または「不動産の取得を知った日」のいずれか遅い日から3年以内が期限です。 つまり、すでに相続が済んでいて名義変更をしていない場合、多くは2027年3月31日が期限になります。

相続が発生した時期	期限
2024年4月1日以降	不動産の取得を知った日から3年以内
2024年3月31日以前	2024年4月1日（または知った日の遅いほう）から3年以内

罰則（過料）について

正当な理由がないのに期限内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。

「正当な理由」には、たとえば相続人が非常に多く戸籍の収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性などを争っている場合、申請する人が重い病気の場合などが挙げられています。

遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」

兄弟姉妹との話し合いがまとまらず、3年以内に名義を決められないこともあります。 その場合は、相続人申告登記という制度を使えます。

これは「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る手続きで、期限内に申し出れば相続登記の義務を果たしたものとみなされます。

• 相続人のうち1人だけでも申し出ができる
• 戸籍などで相続人であることを示せばよく、持分（誰がどれだけ相続するか）を決める必要はない
• 登録免許税はかからない

ただし、相続人申告登記はあくまで一時的な対応です。後で遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記をする必要があります。 また、相続人申告登記のままでは不動産を売ることはできません。

相続登記を放置するとどうなる？

過料以外にも、名義を放置すると次のような不利益があります。

売りたいときにすぐ売れない

不動産を売るには、売主の名義になっている必要があります。 「買いたい人が見つかったのに、名義変更に数か月かかって話が流れた」ということも起こりえます。

相続人が増えて、話がまとまりにくくなる

名義を放置している間に相続人の誰かが亡くなると、その人の子どもや配偶者が新たに相続人に加わります。 関係者が増えるほど、話し合いや書類集めは難しくなります。

税金の特例に間に合わなくなることも

相続した空き家を売るときに使える「空き家の3,000万円特別控除」には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限があります。 名義変更に手間取るうちに期限を過ぎてしまうと、数百万円単位で税金が変わることもあります。

相続登記の手続きの流れ

一般的な流れは次のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 戸籍謄本などを集めて相続人を確定する
3. 不動産を調べる（固定資産税の納税通知書、登記事項証明書など）
4. 遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する
5. 法務局に登記を申請する（登録免許税：原則として固定資産税評価額の0.4%）

ご自身で申請することもできますが、戸籍の収集や書類の作成に手間がかかるため、司法書士に依頼する方も多くいます。

売却を考えている方へ：名義変更と並行して準備できること

「いずれ売るかもしれない」という方は、名義変更と並行して次のことを進めておくと、売却がスムーズです。

• おおよその売却価格を知っておく（査定）
• 「高く売りたい」か「早く売りたい」か、ご家族で方向性を話し合う
• 空き家の特例など、使える税金の制度と期限を確認する

特に、兄弟姉妹で相続する場合は、「売ったお金を分ける（換価分割）」という方法もあります。 その場合、売却価格の見込みがわかっていると、話し合いが進みやすくなります。