相続した実家、どうする？住む・貸す・売る・持つの選択肢と決め方

親から実家を相続したものの、「住む予定はないし、売るのも寂しい。でも、このままでいいのかも分からない」。 そんなふうに迷っている方は、とても多くいらっしゃいます。

最初にお伝えしたいのは、家をどうするかは、すぐに決めなくても大丈夫ということです。 ただ、ひとつだけ気をつけてほしいことがあります。それは、迷っている間にも家は傷んでいくということです。

この記事では、相続した実家の4つの選択肢と、3つの質問に答えるだけで方向性がわかるチェックフローを紹介します。 あわせて、大家として賃貸物件を持ち、自分でも物件を買う立場で見てきた経験から、「決めるまでの間に、家の価値を守る方法」もお伝えします。

まず知っておきたい「急がなくていいこと」と「期限があること」

実家を住む・貸す・売る・持つのどれにするかに、法律上の期限はありません。 ご家族でじっくり考えて決めてかまいません。

一方で、相続そのものには期限のある手続きがあります。

手続き	期限の目安	内容
相続放棄	相続を知った日から3か月以内	財産も借金も一切引き継がない場合
準確定申告	相続を知った日の翌日から4か月以内	亡くなった方の所得税の申告（必要な場合）
相続税の申告・納付	相続を知った日の翌日から10か月以内	遺産が基礎控除額を超える場合
相続登記（名義変更）	取得を知った日から3年以内	2024年4月から義務化 → 詳しくはこちら
空き家の3,000万円特別控除	相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで	実家を売る場合に使える税金の特例（建物の条件などあり。相続人が3人以上なら2,000万円）

時期ごとの手続きの流れは、実家を相続したらまずやること｜手続きと期限のチェックリストで詳しく解説しています。

チェックフロー：3つの質問で、自分に合う選択肢を見つける

相続した実家の使い道は、大きく分けて住む・売る・そのまま持つ・貸すの4つです。 どれにするか迷ったら、まずは次の3つの質問に順番に答えてみてください。

相続した実家の4つの選択肢

チェックフローで出てきた4つの選択肢を、それぞれもう少しくわしく見ていきます。

1. 住む

ご自身やご家族が実家に移り住む方法です。 思い出のある家を残せて、空き家にならないのが大きなメリットです。

一方で、築年数が古い家は、水回りや屋根の修繕、断熱や耐震の工事が必要になることがあります。 住み始めてから「こんなにお金がかかるとは」とならないよう、先に家の状態を確認しておくのがおすすめです。

2. 売る

実家を手放して、お金に換える方法です。 維持費や管理の手間から解放され、兄弟姉妹で相続する場合も分けやすくなります。

売るためには、相続登記（名義変更）が済んでいることが必要です。 共有で相続した場合は、共有者全員の同意も必要になります。 思い出の品の片付けも含めて、気持ちの整理に時間がかかる方も多い選択肢です。

3. そのまま持つ（空き家のまま維持する）

住む人がいなくても、手放さずに空き家として持ち続ける方法です。 立地が良く、将来的に資産価値が上がりそうな家や、「いつか使うかもしれない」「親の思い出があるうちは手放せない」という場合に選ばれます。

誰も住んでいなくても、固定資産税、火災保険料、水道・電気の基本料金、庭木の手入れ、様子を見に行く交通費などがかかり続けます。 そして何より、定期的に手を入れないと、家は想像以上に早く傷みます。資産価値が上がるのを待つつもりが、家が傷んで評価を下げてしまっては意味がありません。

4. 貸す

家を持ち続けながら、人に貸して家賃収入を得る方法です。 家を手放さずに、維持費をまかなえる可能性があり、人が住むことで家も傷みにくくなります。

ただし、大家として実感しているのは、貸すには「借りたい」と思ってもらえる状態に整える費用がかかるということです。 入居後も修繕の依頼に対応する必要があり、相続した戸建ての場合は、管理はほとんど自分ですることになります。 また、一度貸すと、自分たちが使いたくなったときや売りたくなったときに、すぐには戻せない点にも注意が必要です。

4つの選択肢の比較

	住む	売る	そのまま持つ	貸す
お金	修繕費がかかる	売却代金が入る	維持費がかかり続ける	家賃収入（初期費用あり）
手間	引っ越し・修繕	片付け・手続き	定期的な管理	入居者対応・修繕
家を残せるか	残せる	手放す	残せる	残せる
向いている人	家族が住む予定がある	使う予定がない、維持が負担	立地が良い、使うか決まっていない	手間をかけて自分で管理できる

このほかにも、建物を解体して土地だけにする、条件を満たせば土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」を使う、といった方法もあります。

どれを選ぶにしても大切なこと：「誰も欲しがらない家」にしない

ここからが、この記事でいちばんお伝えしたいことです。

住む・貸す・売る・持つ、どの選択肢を選ぶにしても、家の状態が悪くなるほど、選べる選択肢は減っていきます。 住むには修繕費がかさみ、貸すには借り手がつかず、売るには買い手が見つからない。あるいは、安い価格でしか買ってもらえなくなります。

私は大家として、数々の中古戸建てを内見してきました。 その経験から言えるのは、借りる人が嫌がるポイントと、買う人が嫌がるポイントはほとんど同じだということです。 具体的に、次の4つに気をつけてください。

庭木が伸びすぎて、隣の敷地にはみ出している

空き家で最初に目立つのが、庭木と雑草です。 木は数年手入れをしないだけで大きく育ち、家を暗く見せ、隣の敷地や道路にまで枝がはみ出します（越境）。 樹木が生い茂っているだけで、買い手からの評価は下がります。手入れに手間がかかり、大きな木なら伐採の費用もかかるからです。

大きくなった木の伐採は、高所作業や重機が必要になり、手入れを続けていた場合よりも費用が大きくなりがちです。 小さいうちに、年1〜2回の剪定を続けるのがいちばん安上がりです。

ご近所との関係が途切れている

空き家になると、ご近所との接点がなくなりがちです。 すると、枝の越境や落ち葉、雑草、動物の出入りなどの困りごとがあっても、ご近所は誰に言えばいいのか分かりません。 不満がたまった状態で、いざ売ろうとすると、話がこじれることがあります。

空き家にするときは、両隣やご近所に一言あいさつをして、連絡先を伝えておくだけでも違います。 何かあったときに連絡をもらえれば、小さなうちに対処できますし、「きちんと管理されている家」という印象は、将来の買い手や借り手にも伝わります。

ハクビシンやスズメバチなどは、空き家に棲みつきやすい生き物です。 ハクビシンは、許可などを受けずに捕獲することが法律で禁止されています。見つけたら、自分で捕まえようとせず、自治体や専門の業者に相談してください。

雨漏りがある・風が通らない

家そのものの傷みで、特に評価を下げるのが雨漏りです。 雨漏りは修繕費が高くつくため、借りる人・買う人の候補から真っ先に外される理由になります。 天井や壁のしみ、カビ臭さは雨漏りのサインです。見に行ったときは、特に雨のあとに確認しましょう。

また、風が通らない家は、驚くほど早く傷みます。 閉め切ったままだと湿気がこもり、カビや木材の腐れ、においの原因になります。

カビ・湿気・においがこもっている

閉め切った家は、湿気がこもってカビが生えやすくなります。 そして、内見で意外と印象を下げるのがにおいです。

これは、排水管の途中にたまっている水（封水）が蒸発して、下水のにおいをふさげなくなることが原因です。 ときどき水を流すだけで防げるので、すぐに使う予定がなくても、水道はすぐには止めないことをおすすめします（冬に凍結のおそれがある地域では、水抜きなどの対策が必要です）。

内見する側としては、水道や電気が問題なく使えるかも確認したいところです。 水道・電気を止めてしまうと、蛇口やトイレ、照明が正常に動くかを確かめられず、不安材料になります。カビも、それだけで印象を大きく下げます。

「誰も欲しがらない家」にしないためのチェックリスト

迷っているときにやりがちな失敗

何年も手をつけずに放置する

「いつか決めよう」と思っているうちに、数年がたってしまうケースは少なくありません。 その間に家は傷み、庭木は大きくなり、相続人の誰かが亡くなって話し合う人が増えることもあります。 管理が行き届かない空き家は、自治体から指導を受けることがあり、それでも改善しないと「勧告」を受けます。勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例（住宅用地の特例）が受けられなくなり、税額が上がることがあります。

話し合わないまま、兄弟の共有名義にする

「とりあえず兄弟で平等に」と共有名義にすると、将来、売るにも貸すにも全員の同意が必要になります。 意見が分かれると何も決められなくなり、結果的に放置につながりがちです。

片付けで大事な書類を捨ててしまう

実家の片付けでは、権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、建築時の図面や確認済証など、後で必要になる書類が見つかることがあります。 「捨てるかどうか迷うものは、いったん箱に取っておく」と決めておくと安心です。

営業に急かされて決める

親が亡くなると、不動産や相続に関する営業が来ることがあります。 中には、相続した人の不安につけこむような営業もあるので注意が必要です。

営業を受けたときは、次の点を意識してください。

• 高い査定額＝その金額で売れる、ではありません。査定額の根拠（近くで実際に売れた価格など）を聞き、複数の会社の意見を比べましょう
• 「無料で相続税を計算します」は、営業の入口であることが多いと知っておきましょう。相続税の相談は、税理士にするのが確実です
• サブリースや賃貸住宅の建築を勧められたら、良い点だけでなくリスクも確認する。「家賃保証」とうたわれていても、一括借り上げの家賃は契約期間中でも見直されて下がることがあります（消費者庁も注意を呼びかけています）。契約書の内容を、家族や第三者と一緒に確認しましょう
• その場で決めない。「家族と相談します」と伝えて、いったん持ち帰れば大丈夫です

家の状態を知らないまま決める

「古いから価値がない」「まだきれいだから大丈夫」と思い込んで決めてしまうのも、よくある失敗です。 実際に借りたい人・買いたい人がいるのか、修繕にいくらかかりそうかを知ってから決めても、遅くはありません。

家族で話し合うときのポイント

実家のことは、家族それぞれに思い入れがあり、話し合いが難しくなりがちです。 次のことを意識すると、話が進みやすくなります。

• 「誰が」「いつまでに」「何を決めるか」を最初に決める（例：「年内に、住む人がいるかどうかだけ決める」）
• 維持費を誰が負担しているかを共有する。見えない負担は不満のもとになります
• 離れて住む家族とは、ビデオ通話を使う。全員がそろう場を作りやすくなります
• 決まらないことは、期限を決めて「持つ」を選ぶ。そのかわり、管理の担当を決めておく